Dla właścicieli

Jeśli jesteś zdecydowany na wynajęcie mieszkania musisz przejść kilka kroków niezbędnych dla finalizacji tego przedsięwzięcia.

Przede wszystkim :

- oceń czy Twoja nieruchomość jest gotowa do wynajęcia

- zastanów się jakie masz oczekiwania co do przyszłego najemcy ,

- rozważ jak go znajdziesz ,

- przemyśl wysokość czynszu najmu oraz innych opłat ,

- dokonaj analizy jakie elementy powinny znaleźć się w umowie najmu ,

- wybierz formę opodatkowania najmu .

 

A więc po kolei.

 

1. Twoja nieruchomość jest towarem.

Jeśli masz zamiar czasowo ją wynająć musisz odpowiedzieć sobie na pytanie czy będzie ona atrakcyjna dla przyszłego najemcy.

Od tego zależy szybkość znalezienia kontrahenta a także wysokość uzyskanego czynszu najmu. Dokonaj zatem niezbędnych napraw , sprawdź czy wszystkie urządzenia są sprawne a jeśli to konieczne odśwież mieszkanie poprzez malowanie , zakup lub uzupełnienie nowych mebli itp. Wszystkie czynności przeprowadzaj z rozmysłem , biorąc pod uwagę własne oczekiwania co do profilu przyszłego najemcy ( studenci , rodzina , singiel ) jak również uwzględniając jego potrzeby i przewidywane wymagania.

 

2. Teraz zastanów się jakie masz oczekiwania co do najemcy.

Ile osób maksymalnie może zamieszkać w Twojej nieruchomości , czy mogą to być na przykład studenci , czy  wchodzą w grę rodziny z dziećmi , jakie masz zdanie na temat obecności zwierząt . Odpowiedzi na te pytania pomogą Ci w podjęciu ostatecznej decyzji przy wyborze najemcy oraz pozwolą na lepsze przygotowanie nieruchomości po kątem oczekiwanego profilu lokatora. Możesz tu kierować się własnymi preferencjami ale też weź pod uwagę aktualny trend na rynku oraz specyfikę oferowanej przez Ciebie nieruchomości ( funkcjonalność , rozkład , lokalizacja itp).

 

3. Czas na poszukiwanie najemcy.

Możesz to uczynić za pośrednictwem internetu i serwisów ogłoszeniowych czy też  rozpowszechnić wśród znajomych informację  o zamiarze wynajęcia swojego mieszkania. W przypadku gdy chcesz zaoszczędzić czas możesz powierzyć te czynności pośrednikowi , który wykona za Ciebie wiele spraw : począwszy od znalezienia najemcy, poprzez wynegocjowanie warunków umowy i jej skonstruowanie. Ten wariant daje Ci poza tym poczucie bezpieczeństwa z uwagi na to , że sprawą zajmuje się profesjonalnie przygotowana osoba. Należy przy tym dodać , że za swoją usługę pośrednik pobiera wynagrodzenie. Prowizja pośrednika za wynajęcie mieszkania jest ustalana indywidualnie i wynosi przeciętnie od 50% do 100%  miesięcznego czynszu najmu. Przy wyborze pośrednika warto pamiętać aby była to osoba z licencją branżową , aktualnym ubezpieczeniem OC oraz w miarę możliwości polecona.


4. Trochę o pieniądzach.

Jednym z najważniejszych elementów umowy najmu jest wysokość uzgodnionego czynszu najmu . Wiedzę o ofertowych wysokościach czynszu najmu możesz zdobyć przeglądając branżowe serwisy internetowe. Pomyśl przy tym o dodatkowych opłatach eksploatacyjnych jakie będzie musiał ponosić najemca takich jak , energia elektryczna , gaz , woda. Prędzej czy później będziesz musiał określić przyszłemu lokatorowi ich wysokość a także  sposób i termin płatności. Oczywiście powierzając wynajem pośrednikowi będziesz mógł liczyć na fachowe doradztwo w tym zakresie.

 

5. Umowa najmu to uwieńczenie wcześniejszych czynności.

Od razu nasuwa się pytanie jakie główne elementy powinna zawierać umowa najmu. Skrótowo przedstawię je w punktach :

-  określenie stron umowy
-  opis przedmiotu najmu wraz z adresem, powierzchnią, liczbą pomieszczeń, kondygnacją 
-  precyzyjne określenie przeznaczenia przedmiotu najmu
- wskazanie okresu , na jaki zawarta zostaje umowa oraz okresu wypowiedzenia,
- podanie wysokości czynszu najmu oraz kwoty kaucji wraz z terminem i sposobem ich      zapłaty
- dokładne określenie sposobu rozliczenia dodatkowych kosztów (np. energii elektrycznej , gazu , ogrzewania itp.)

- określenie obowiązków i praw stron umowy

- określenie zakresu i trybu przeprowadzania przez każdą ze stron remontów i napraw
- wskazanie daty i miejsca sporządzenia umowy oraz podpisy stron umowy

- spis załączników ( protokół przekazania przedmiotu najmu , opis i stan techniczny przedmiotu najmu i  wyposażenia , stany liczników mediów itp.)

 

Powyższy katalog w oczywisty sposób nie wyczerpuje treści każdej umowy najmu. W mojej opinii umowa najmu winna być przygotowana indywidualnie dla każdej transakcji przy  uwzględnieniu szczegółowych warunków ustalonych pomiędzy wynajmującym i najemcą.

Redagowanie treści umowy najmu przy udziale pośrednika jako osoby doświadczonej w tej dziedzinie z pewnością dodatkowo przyczyni się do uniknięcia wielu pułapek , skutkujących niejednokrotnie powstaniem sporów pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej najemcą.

 

6. Na koniec pozostawiłem wybór sposobu opłacania podatku.

 

Przychody , które właściciel uzyskuje z tytułu umowy najmu podlegają opodatkowaniu.
Jedną z form opodatkowania jest  zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% kwoty przychodu. Aby z niej  skorzystać  należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze takiej formy opodatkowania we właściwym urzędzie skarbowym. Podatek wpłaca się na rachunek urzędu skarbowego do 20-go dnia każdego miesiąca a deklarację roczną – PIT 28 – składa się w terminie do 31 stycznia następnego roku.

Inną formą jest opodatkowanie na zasadach ogólnych  , według 2-stopniowej skali podatkowej to jest 18 i 32%  dochodu. Ta druga możliwość zakłada doliczanie dochodów z najmu do pozostałych źródeł dochodu i może być opłacalna wtedy gdy właściciel  zalicza do kosztów  inwestycje w wynajmowany lokal ( np. przeprowadzane remonty ) obniżając w ten sposób dochód  i  w efekcie należny podatek. Dochody z najmu wykazywane są  w zeznaniu rocznym ( PIT 36 ) gdzie są sumowane z innymi dochodami.

Należy jeszcze wspomnieć o możliwości wskazania przez małżonków jednego z nich jako obowiązanego do rozliczania podatku dochodowego od całości przychodów/dochodów. Warunkiem opłacania podatku przez jednego z małżonków jest złożenie odpowiedniego oświadczenia.

Szczegółowych informacji dotyczących sposobu opodatkowania , wyboru formy opodatkowania , rozliczania podatku w małżeństwie udzielają kancelarie doradców podatkowych i właściwe urzędy. Możesz też skorzystać z pomocy biura nieruchomości.

 

Podsumowanie

Na pierwszy rzut oka wynajęcie nieruchomości nie wydaje się być przedsięwzięciem trudnym. Powyżej wskazałem niektóre tylko aspekty tej działalności , które ujawniają się w trakcie realizacji najmu i które sprawiają , że w praktyce realizacja wynajmu nieruchomości rodzi wiele wątpliwości , zapytań czy nawet zagrożeń.  Wiele z nich nie zostało tutaj poruszone. A są wśród nich :

- kwestie ochrony właściciela przed zagrożeniem polegającym na  nie opuszczeniu przez najemcę lokalu po zakończeniu najmu

- zagadnienie zabezpieczenia się przed zniszczeniami lokalu i wyposażenia

- trybu wypowiedzenia umowy w specyficznych sytuacjach

- kwestii stosowania kasy fiskalnej przez właściciela wynajmowanej nieruchomości

- sprawdzaniu wiarygodności najemcy

Biorąc pod uwagę ogół zagadnień związanych z najmem nieruchomości wydaje się być zasadne powierzanie obsługi tych transakcji doświadczonym i odpowiedzialnym osobom w tym pośrednikom w obrocie nieruchomościami.

 

Autor :

Dariusz Wójcicki

Pośrednik w obrocie nieruchomościami od 1992 roku

Licencja  Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości nr 118

 


    Serwis wykorzystuje cookies (tzw. ciasteczka) m. in. w celach statystycznych,reklamowych i zapamiętania preferencji użytkowników. Klikając "Akceptuję" lub korzystając dalej z serwisu bez zmian tych ustawień wyrażasz zgodę na zapisywanie ich przez Twoją przeglądarkę internetową lub inne urządzenie końcowe. Jeśli nie wyrażasz zgody - zmień ustawienia w swojej przeglądarce    internetowej.  

    Więcej na ten temat znajdziesz w Polityce prywatności.

    Akceptuję